Коллапс или временные трудности: чем грозят поправки в закон о долевом строительстве

В конце 2018 года президент Владимир Путин подписал закон, вносящий поправки в регулирование долевого строительства многоквартирных домов. Согласно нововведениям, с 1 июля 2019 года застройщики не смогут свободно привлекать средства граждан, как это делается сейчас. Деньги от продажи квартир будут храниться у банков на эскроу-счетах. Получить их строительные компании смогут только после сдачи объектов.

Таким образом власти хотят обезопасить россиян, вкладывающих средства в строительство жилья. Напомним, что, по подсчетам Минстроя РФ, в стране около 40 тысяч обманутых дольщиков. Во Владимирской области этот показатель достигает порядка 120 человек, что, по меркам российских регионов, довольно скромно.

И если для обычных граждан поправки — скорее, приятный гарант безопасности, то с застройщиками ситуация выглядит не так оптимистично. Поскольку использовать средства дольщиков им теперь нельзя, единственный способ получить деньги на строительство — кредитование в банке под определенный процент и условия. Покупатель будет заключать договор с девелопером и вносить деньги на счета уполномоченного банка, давшего застройщику кредит. В случае, если дом не будет сдан, гражданин сможет разорвать договор о долевом участии в одностороннем порядке.

О том, что ждет застройщиков, ПроВладимир спросил у бизнесменов. Например, глава строительной компаний «Игротэк» Алексей Андреев считает, что коллапса ждать не стоит, но объемы строительства могут снизиться:

«Если поправки вступят в силу — пойдем в банк, там готовы кредитовать. Ничего страшного не случится.

Известно, что правительство должно разработать критерии, по которым те или иные объекты будут в соответствии со старыми правилами или новыми правилами. Какие это будут критерии, пока никто не знает. Раньше одним из критериев было то, что стройки, начатые до 1 июля 2019 года, будут работать по старым правилам. Все остальные, те, что будут возводиться с 1 июля 2019 года, пойдут по эскроу-счетам. С теми объектами, которые у нас будут начинаться во втором полугодии 2019 года, мы будем работать с банками по поводу их кредитования.

Я считаю, что переход на эскроу-счета в ближайшей перспективе ничего не изменит. Но дальше объемы строительства по этим правилам будут снижаться. Все будет зависеть от объема ликвидности банков. Если банки готовы профинансировать несколько триллионов рублей под стройку, то, соответственно, объемы останутся на прежнем уровне или будут расти, и прежние цены останутся. Если у банка таких денег не будет, то объемы строительства снизятся, на запросы предложений будет мало, и цена вырастет. Это законы рынка, а их никто не отменял.

Как все будет никто не знает, но какого-то коллапса мы точно не ожидаем. Все, что строится, — все достроится».

Менее оптимистичного взгляда придерживается группа компаний «Консоль», которая «с грустью и сожалением» констатирует, что «после 1 июля 2019 года мало кто сможет позволить купить себе новую квартиру».

«С 1 июля 2019 года застройщики не смогут самостоятельно привлекать средства на строительство жилых домов. Деньги будут привлекаться в виде коммерческих банковских кредитов и аккумулироваться в тех же банках на специальных счетах. Банки будут самостоятельно назначать процент по кредиту, а также смогут „замораживать“ средства на своих счетах и отказывать в финансировании работ по строительству.

Все это приведет к тому, что очень многие застройщики уйдут из бизнеса, и жилищное предложение на рынке существенно снизится. Возникнет дефицит новых жилых площадей. Вместе с этим неминуемо вырастет и стоимость жилья. Уже сегодня эксперты предрекают серьезный летний рост цен — если сегодня квадратный метр в среднем стоит 35 тысяч рублей, то уже через несколько месяцев он, по прогнозам, достигнет отметки в 65 тысяч рублей.

Также прогнозируется очередная волна появления „строительных пирамид“ и увеличение числа обманутых дольщиков. Чем больше строящихся объектов будет „завязано“ на одной строительной компании, тем больше вероятность того, что в новых правовых и экономических условиях компания обанкротится и не выполнит своих обязательств перед потенциальными новоселами», – считают представители застройщиков.

Можно предположить, что «Консоль» и другие компании с аналогичной точкой зрения могут использовать информационный повод для увеличения продаж до момента вступления в дело эскроу-счетов. Тем не менее поправки в законе о долевом строительстве вызывают опасение не только у них.

Адвокат Олег Сухов, московский эксперт в сфере недвижимости, считает, что новые законодательные нормы приведут к вытеснению с рынка практически всех застройщиков. Но для безопасности дольщиков меры будут эффективны.

«В части обеспечения прав дольщиков, безусловно, внесение средств на эскроу-счета будет абсолютно эффективно. Это дает дольщикам возможность не лишиться денежных средств. Потому что, напомню, в соответствии с законодательством, денежные средства, перечисляемые на эскроу-счета, не берутся застройщиком до тех пор, пока обязательства не будут исполнены. То есть только после завершения строительства дома, передачи квартир он может воспользоваться этими денежными средствами. Поэтому если возникнут какие-либо проблемы, а самые частые из них – несдача дома, нестроительство его, двойные продажи, то при таких рисках дольщик всегда может забрать денежные средства, расторгнуть в одностороннем порядке договор о долевом участии и остаться при своих деньгах.

Что касается застройщика, то данный вид оплаты для них является не очень выгодным, мягко говоря. Это приведет к тому, что рынок первичной недвижимости не сможет работать по тем законам, по которым работает сейчас, и по тем законам, которые были придуманы как раз для первичной недвижимости. А именно — строительство за счет привлечение денежных средств дольщиков. Теперь застройщики делать этого не смогут, они будут вынуждены кредитоваться, а кредитование приводит к дополнительным расходам. В частности, из-за процентов по займам и другим условиям — я имею в виду наличие определенной документации, без которой они не получат средства от банков.

То законодательство, которое мы сейчас с вами обсуждаем, нацелено на то, чтобы выбить из рынка практически всех застройщиков. И оставить на этой площадке либо самых крупных застройщиков, либо вообще провести революционный способ строительства первичного рынка жилья путем передачи его госкорпорациям или банкам. Иного способа, чтобы в нем выживали строительные компании, я просто не вижу.

Некоторые эксперты говорят, что теоретически первичный рынок недвижимости может увеличить стоимость. Но я, например, с этим не согласен и объясню почему. Первое: у нас на сегодняшний момент недвижимость у населения не востребована. Денежных средств нет, и люди не готовы к повышению стоимости жилья, и у всего этого просто не будет потребительского спроса. Второе: строить, скорее всего, будут госкорпорации или государственные банки. На сегодняшний момент огромные денежные средства затрачиваются на получение различных разрешительных документов, на взятки чиновникам. По некоторым данным, это чуть ли не 60% денежных средств.

Если данный рынок будет передан государству, а я думаю, что именно так оно и будет, вряд ли государство государству будет платить за документы. Поэтому, как только рынок стабилизируется и начнет работать в полном объеме — после внесения поправок в июле 2019 года на раскачку уйдет года два, — уровень взяток будет значительно снижен. И это приведет, если не к снижению стоимости, то хотя бы не к ее увеличению. Это однозначно», — отметил Сухов в разговоре с ПроВладимиром.

Минстрой РФ назвал основные критерии для проектов, которые позволят застройщикам работать по старым правилам долевого законодательства. Это строительная готовность и доля привлеченных средств граждан. Процент строительной готовности будет определен в постановлении правительства, которое появится в течение месяца.