Глава «Игротэка»: цены на жилье вырастут не из-за введения эскроу-счетов

С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила финансирования строительства многоквартирных домов. Теперь застройщики не могут привлекать деньги граждан на возведение зданий, на новые проекты им придется выделять собственные средства или брать кредиты. Деньги от продажи квартир будут храниться на эскроу-счетах в банках, застройщик получит их только после сдачи проекта в эксплуатацию. Но есть критерии, соогласно которым строительным компаниям разрешено достраивать объекты по старым правилам, так что для некоторых переход может пройти почти безболезненно.

Почитать о нововведениях, а также узнать мнения экспертов можно в нашем материале «Коллапс или временные трудности: чем грозят поправки в закон о долевом строительстве».

ПроВладимир побеседовал с экспертом — известным строителем, главой группы компаний «Игротэк» Алексеем Андреевым об изменении стоимости жилья, положении застройщиков и будущем строительной отрасли России.

— С 1 июля начали действовать новые правила финансирования строительства многоквартирных домов. Алексей Александрович, введение эскроу-счетов — это хорошо или плохо для застройщиков?

— Слово «плохое» здесь не совсем уместно, потому что новые правила — это новая реальность, закон и другого не дано. Что в них, скажем, не очень удобно: требуется новый подход. Нужны соответствующие кадры, которые работают с банками — специалисты, финансисты. Сейчас мы ввели в свой штат этих людей и это уже некие финансовые издержки.

Что до хорошего: если банк проект не одобрит, то его и не будет. В данном случае банк выступает дополнительным экспертом, оценивающим проект с точки зрения его востребованности на рынке и маркетинговой привлекательности. Если банк видит, что проект удачный, то соответственно будет финансирование, и риски у застройщика уменьшаются. Раньше ситуация была несколько иная: вот есть кусок земли — надо строить, а успешно ли это будет, решала цена вопроса. Если проект несильно востребован на рынке, то цена была близка к себестоимости.

Эскроу-счета — это общемировая практика. Чисто долевое строительство до сих пор существует во многих развивающихся странах, а в странах с уже состоявшейся экономикой действует в основном банковское финансирование.

— Согласование проектов сильно затягивается из-за необходимости ждать экспертной оценки банков?

— [Время] нужно закладывать на месяц-другой больше. Хотя в Сбербанке могут оценить проект, с расчетом пойдут они в него или не пойдут, за пять дней.

— Для потребителей главный вопрос — что будет с ценой на жилье из-за нововведений? Поднимется?

— Знаете, дело не в эскроу-счетах — цена изменится или не изменится не из-за них. Сейчас тенденция на рынке, что стоимость квадратного метра растет. На это влияет очень много факторов — доступность ипотечного кредитования с одной стороны, а с другой — отсутствие на рынке объектов для инвестирования. Люди, которые хотят заработать, вложить свои деньги, считают, что недвижимость, наверное, — один из лучших инструментов.

Если посмотреть на Avito и других торговых площадках вторичку [вторичное жилье] и сравнить ее с первичным предложением, рост цен составляет от 30% до 70%. Допустим, в 2014 году мы на Ставровской сдавали дом, в котором средняя стоимость была 38 тысяч [за квадратный метр], а сейчас цена доходит до 60 тысяч, понятно, что некоторые квартиры уже с отделкой и обжитые. Ни один банковский депозит не дает такой возможности, вложив деньги, вернуть их и прилично заработать.

— Так лучше сейчас покупать квартиры или подождать, когда ситуация устаканится?

— Собственность — это ответственность. Мы занимаемся строительством жилья больше 20 лет. Часто приходят люди, которые смотрят квартиры и говорят, что чего-то им не хватает — денег или есть другие планы. А позже ту же недвижимость они уже не могут купить — цены выросли или ее больше не продают. Здесь действует принцип разумной достаточности — если тебе надо, то ты покупаешь, а если сомневаешься — сомневайся дальше.

— Новые правила ввели для решения проблемы обманутых дольщиков. Они помогут?

— Если посмотреть официальные данные, то количество людей, не получивших квартиры, составляет не больше 1,5−3% в зависимости от региона. Это от общего количества договоров, заключенных за последние 20 лет. Но за этой статистикой стоят живые люди. С советских времен повелось, что квартирный вопрос — очень важная тема, люди зачастую вкладывают свои последние кровные и, когда они их теряют, это целая трагедия.

Недавно председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко сказала, что те меры, которые сейчас водятся на рынке жилья, необходимы, но немножко запоздали. И я с ней в этом вопросе согласен. Если все ограничения и контроль, которые вводятся последние два года, были сделаны лет пять назад, то проблемы обманутых дольщиков уже не было бы. Думаю, что теперь эта история до конца «разрулится» и другие обманутые дольщики уже не появятся.

— В феврале вы мне говорили, что объемы строительства будут снижаться. До сих пор так считаете?

— Да, наверное, будут снижаться и я поясню почему: тренд движется к более качественному строительству и цены будут расти. Но расти не из-за введения эскроу-счетов, а из-за появления на рынках более дорогих проектов. Основная стоимость, как говорят американские девелоперы, — это место, место и место. Чем привлекательнее место, тем оно дороже. Чем удачнее проект, тем выше вероятность, что его поддержат банки. Соответственно, объем строительства уйдет из массового сегмента — больших проектов на 400−500 квартир, которые банки, возможно, будут очень неохотно финансировать. Я думаю, что в этом и есть задумка федерального центра. Не раз говорили, что у нас в стране много земли и надо переходить с больших проектов к другим, приближенным, скажем так, к земле. Среднеэтажное [до 12 этажей] и малоэтажное строительство — вот этот сегмент будет развиваться. Банку проще профинансировать дом, который стоит 20−30 миллионов, а не миллиард рублей. Поэтому тренд на увеличение этажности повернет вспять. Количество многоэтажных комплексов будет снижаться.

— Но пока в том же Добром хотят построить высотки в 16−18 этажей.

— Я понимаю, о чем вы говорите, но здесь все очень просто. Некоторые обвиняют застройщика в жадности, но все зависит от стоимости земельных участков. Земля приобреталась застройщиками не с аукционов, она не предоставлялась муниципалитетом или региональной властью. Цена вопроса очень немаленькая. Если строить трехэтажку, даже стоимость земли не отобьешь, поэтому приходится двигаться вверх. Это экономически обосновано. Те проекты, о которых вы говорите, если состоятся, будут очень востребованы.

— Проекты будут дорожать, но в России пока покупательская способность уменьшается…

— Я не готов сказать, что она уменьшается. Опять же сейчас существуют разные федеральные программы — военная ипотека, медицинская ипотека, ипотека для молодежи. Сейчас рассматривается вопрос об ипотеке для малоимущих — Путин дал команду министерствам разработать такие программы. Снижается ключевая ставка Центробанка, соответственно ипотека будет дешеветь — ее обещают меньше 10% к концу года. Сбербанк, по крайней мере, анонсировал.

За снижением покупательской способности меняется формат жилья. В начале 2000‑х мы строили большие квартиры — 120−150 квадратных метров, но и цена на них была невелика — в 2003 году она доходила где-то до 15 тысяч рублей [за квадратный метр]. Но тогда была другая цена на материалы, инфляция опять же. Сейчас средняя площадь квартир составляет где-то 50 квадратов. Снижается покупательский спрос — снижается стоимость квартир, цена метра растет — площадь квартир уменьшается. Все взаимосвязано.

— Владимирские банки готовы к переходу на эскроу-счета?

— Да, конечно. Мы встречались со многими банками, для того, чтобы этим заниматься, им нужна соответствующая инфраструктура, специалисты, которые разбираются в сфере строительства, финансисты. Наиболее продвинутая структура создана в Сбербанке, он в этом плане законодатель мод. Правда, мы сейчас работаем не с ним, а с банком Дом.рф, который работает при структуре Минстроя. Думаю, Дом.рф будет строительным банком в ближайшие 3−5 лет, который будет заниматься всеми финансовыми продуктами, существующими на рынке строительства жилья, — это и проектное финансирование, и выдача ипотеки, в том числе специализированной для малоимущих.

— Под какой процент банки кредитуют застройщиков?

— Сейчас колеблется от 11% до 13% в банке Дом.рф. С другими банками, которые у нас представлены, мы общались, но, скажем, они пока только к этому присматриваются. Это начальная ставка, она будет уменьшаться за счет наполнения эскроу-счетов, то есть, чем быстрее будут идти продажи, тем ниже процент.

Есть определенные требования по проектному финансированию: 15% — непосредственно средства застройщика, 85% — банка. Но это может быть и 50% на 50% или вообще средств банка будет меньше. Самая минимальная ставка, которая может быть — 0,1% при условии, что сумма, которая привлекается для финансирования строительства дома, меньше средств, которые накоплены на эскроу-счетах. Это все зависит от качества проекта, как я говорил, чем проект интереснее и привлекательнее, тем стоимость привлечения финансовых ресурсов ниже.

— Возможность достраивать некоторые проекты по старым правилам — это палочка-выручалочка для застройщиков или без нее можно обойтись?

— Это не палочка и не выручалочка. Была разработана дорожная карта по переходу на проектное финансирование три года назад, предусматривающая поэтапные переходы. Точками отсчета были 1 июля 2017 года, 1 июля 2018 года и 1 июля 2019 года. По инициативе депутата профильного комитета Госдумы решили, что надо эту дорожную карту ускорить. Когда вопрос перешел в обсуждение в масштабах страны, оказалось, что к этому не готовы банки. То есть, если в проекте уже есть дольщики, а он на определенной стадии готовности, у банков начинали возникать вопросы. Решили, что проекты с высокой степенью готовности будут достраиваться по старым правилам, а все остальные перейдут под новые.

Правительство разработало критерии, по которым можно достраивать в старых правилах, они оказались более, чем лояльны, пусть и не просты. По информации единого реестра застройщика, до 90% объектов могут достраиваться по старым правилам. Даже если бы не эти поправки и не нарушение дорожной карты, мы бы в старых правилах были еще лет пять.

— Московский эксперт ПроВладимира считает, что из-за нововведений с рынка уйдут многие небольшие застройщики, которые не потянут новые требования. Вы как думаете?

— Некоторые не хотят работать в этих правилах. Ну, раз не хотят, значит, и не будут — это же не каторга, их не принуждают. Но, скажем, 90% застройщиков останутся. Многие переходят на финансирование небольших проектов — за свой счет будут строить дома на 20−30 квартир.

Те реформы, которые сейчас проходят в нашем строительном комплексе, многие европейские страны пережили 10−15−20 лет назад. Те нововведения, что появились, наоборот разрушат монополию крупных игроков. Появилось большое количество мелких компаний, которые строят 1−2 небольших дома. Это опыт Франции — одна из реформ, которую там проводили, была взята за основу для проведения реформы у нас в стране. Там были глобальные концерны, которые в результате реформы, преобразовались в мелких застройщиков. Выросла конкуренция, а это всегда хорошо для рыночной экономики — вырос стимул бороться за качество и клиента.

— Прогнозы — дело неблагодарное, но давайте представим, что ждет строительную отрасль России в ближайшие несколько лет?

— В ближайшие три года я прогнозирую спад предложений на рынке жилья по новым проектам. После 2022-го начнется постепенный рост количества новых проектов, нового качества жилья, соответственно, по другой цене. Застройщики будут стремиться сдавать жилье с полной отделкой, предлагать какие-то бонусы. Качество проектов вырастет. Коллапса не будет.

Думаю, что появятся государственные игроки в лице корпораций, которые будут заниматься массовым сегментом. Возможно, строительством социального жилья, которое будет предоставляться по найму малоимущим, но принадлежать Российской Федерации. Другие застройщики перейдут в средний сегмент и дороже.